Hausbau-Versicherung: Worauf man achten sollte

Projektentwicklern und Bauträgern macht die hohe Inflation zu schaffen. Doch auch Lieferengpässe und fehlendes Personal führen zu Problemen. Sogar Insolvenzen von Bauträgern sind derzeit keine Seltenheit. Einerseits befürchten Experten, dass so 20 bis 30 Prozent der Firmen vom Markt verschwinden könnten. Andererseits hofft beispielsweise der Verband Privater Bauherren (VPB), dass auf diese Art schwarze Schafe vom Markt verschwinden. Blanke Zahlen sind das eine. Ein unfertiges Haus, dessen fehlende Fertigstellung einen persönlich betrifft, das andere. Wie also können sich Bauherren vor der Pleite ihrer Bauträger schützen?

Vor Vertragsabschluss genau informieren

Um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, macht es Sinn, sich vor Vertragsabschluss genau über die Auftragnehmer zu informieren. Und sich so am Ende möglichst erfahrene Bauträger auszuwählen. Bei denen ist es u.a. oft möglich, Referenzprojekte zu besichtigen oder Gespräche mit anderen Kunden zu führen.

Außerdem können Bauinteressierte bei Insolvenzdatenbanken oder Bonitätsauskünften wie der Schufa oder Creditreform Informationen über ein Unternehmen einholen. Ist die Baufirma dort oder beispielsweise in Handelsregistern gar nicht gelistet, ist sie entweder sehr neu am Markt oder bisher kaum in Erscheinung getreten. Hier sollte man auf jeden Fall Vorsicht walten lassen.

Verträge clever gestalten

Doch selbst bei den gründlichsten Vorbereitungen kann es passieren, dass das ausgewählte Unternehmen zukünftig in Schwierigkeiten gerät. Daher sollte in den Verträgen auch auf solche Eventualitäten eingegangen werden. So sollte im Zahlungsplan darauf geachtet werden, dass man als Bauherr nie in Vorleistung geht und damit nicht mehr zahlt, als die tatsächlich erbrachte Bauleistung gekostet hat.

Kosten im Blick behalten

Als Faustregel gilt, dass bis zur Rohbaufertigstellung einschließlich Dachstuhl die Höhe der vereinbarten Raten 50 Prozent der gesamten Bausumme nicht übersteigt.

Darüber hinaus steht Ihnen als Bauherrn eine gesetzliche sogenannte Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Vertragssumme zu (§ 650m Abs. 2 BGB). Die kann von der ersten Rate einbehalten werden. Davon sollten Bauherren in jedem Fall Gebrauch machen. Das Geld wird in diesem Fall auf ein Sonderkonto eingezahlt, auf das nur beide Parteien gemeinsam zugreifen können. So ist es vor Ansprüchen im Insolvenzfall geschützt und steht den Bauherren zur Verfügung, falls nach der Bauabnahme Mängel auffallen.

Feste Regeln

Bis zu 13 Abschlagszahlungen ermöglicht beispielsweise die Vorgabe der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die prozentuale Aufteilung der Abschlagszahlungen ist im Bauvertragsrecht geregelt. Bis zum Bauende dürfen die Bauträger nur Abschlagszahlungen bis zu 90 Prozent der vereinbarten Gesamtsumme verlangen (§ 650m Abs. 1 BGB). Die fehlenden zehn Prozent dann nach Fertigstellung fordern. Mit dieser Form der Ratenzahlung wird jeweils erst nach Fertigstellung des Rohbaus, des Dachs oder der Fassade die nächste Überweisung fällig. Dadurch vermeidet man Vorauszahlungen, die im Insolvenzfall des Bauunternehmens sonst meist verloren sind.

Auch macht es Sinn, Verträge durch auf Baurecht spezialisierte Fachanwälte prüfen zu lassen – vor allem bei vorgefertigten oder Vorlagen aus dem Internet.

Den Bau im Blick behalten

Um später langen Streit mit den Bauträgern zu vermeiden, zum Beispiel weil Mängel erst lange nach Abnahme festgestellt wurden, lohnt es, den Baufortschritt zu begleiten und regelmäßig zu kontrollieren. Ein Bautagebuch, unterstützt durch Fotos, macht Arbeitsschritte, Bauerfolge und Pünktlichkeit der verabredeten Arbeiten sichtbar. Wenn man dabei feststellt, dass die Baustelle ohne Begründung stillsteht, kein neues Material geliefert wird oder Baustellenleiter nicht mehr erreichbar sind, ist Vorsicht geboten. Ziehen Sie in solchen Fällen rechtzeitig Experten dazu, beispielsweise Bausachverständige und Fachanwälte für Baurecht.

Schutz vor dem Fall der Fälle

Kommt es während der Bauphase zur Insolvenz des Bauträgers, bleibt der Bauherr zunächst auf seinem halb fertigen Haus sitzen. Zwar finden sich bestimmt Nachfolgeunternehmen, welche den Bau zum Abschluss bringen. Der Wegfall des Trägers ist aber mit bis zu 20 Prozent Zusatzkosten für den Häuslebauer verbunden.

Ruhiger schlafen kann, wer vor Baubeginn bzw. bei Vertragsabschluss eine Fertigstellungsbürgschaft vereinbart hat. Meist sind hier Banken oder Versicherungen die Bürgen und kommen im Insolvenzfall für die Kosten auf, die noch anfallen, um den Bau zu beenden. Das ist bei der Fertigstellungsbürgschaft der Fall. Vorsicht: Bietet der Bauträger Privatpersonen als Bürgen an, kann es sein, dass die das Geld gar nicht haben, im Fall der Fälle keine Übernahme der Kosten gewährleistet ist. Auch wenn die Bank des Bauträgers sich weigert, eine Bürgschaft zu übernehmen, kann dies bedeuten, dass dessen Finanzlage nicht gerade rosig ist.

Dagegen greift die Gewährleistungsbürgschaft, wenn die Baufirma zwischen Fertigstellung des Hauses und Ablauf der Gewährleistungsansprüche – nach BGB fünf Jahre – pleitegeht. Da viele Baumängel eben erst in diesem Zeitraum auftreten, sind sie bei Abnahme des Hauses noch nicht erkennbar gewesen. Auch in diesem Fall würden dann die Bürgen einspringen müssen und die Kosten für die Beseitigung der Mängel tragen.

Alternativ zur Gewährleistungsbürgschaft kann mit dem Bauträger vereinbart werden, dass die letzte Rate – also die Abschlusszahlung – erst fällig wird, wenn die Gewährleistungsfristen abgelaufen sind. Auch diese Regelung sollte bereits bei Vertragsschluss mit aufgenommen werden. Die letzte Rate ist in diesem Fall vor der Insolvenz des Bauträgers geschützt. Außerdem kann sie eingesetzt werden, um in dieser Frist auftretende Mängel zu beseitigen.

Verschiedene Absicherungsmöglichkeiten

Es gibt auch verschiedene Versicherungen, die den Hausbau absichern. So kann man nicht nur Insolvenzen der Bauträger absichern, sondern auch Schäden, die während der Bauphase zum Beispiel durch Randalierer oder Unwetter entstehen. Diese Bauleistungsversicherungen, früher auch Bauwesen- oder Bauversicherungen, umfassen eine große Palette. So sind Unwetter, Vandalismus und Elementarschäden abgedeckt. Sogar Zusatzkosten, die durch Material- oder Konstruktionsfehler entstehen, werden von der Bauleistungsversicherung übernommen. Die Höhe des einmal zu zahlenden Versicherungsbeitrags hängt von der Größe des Bauvorhabens ab, zu der alle Kosten vom ersten Spatenstich bis zur Fertigstellung gehören. Vorsicht: Witterungsschäden sind ausgenommen. Platzt bei Frost also auf der Baustelle ein Rohr, springt die Versicherung nicht ein.

Versicherungsbausteine

Vor einer Insolvenz des Bauträgers schützt eine Bauleistungsversicherung nicht. Diebstahl muss als extra Versicherungsbaustein dazugewählt werden. Doch selbst dann gilt der Schutz nur für bereits verbaute Elemente: Wird von der Baustelle ein Paket Fliesen geklaut, gibt es kein Geld.

Bürgschaften und Versicherung sind in der Regel zeitlich und finanziell gedeckelt. Es muss darauf geachtet werden,dass sowohl der zeitliche Rahmen als auch die Höchstsumme die Fertigstellung des Bauvorhabens auch bei Problemen realistisch abdecken. Wichtig ist auch, sich die Originalurkunden übergeben zu lassen.