Auf dem Weg in die eigenen vier Wände sind die Konditionen für das Darlehen in den ersten Jahren meist fest definiert. Darlehenshöhe, Laufzeit und Annuität – also Zins und Tilgung – stehen fest. Aber was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft und das Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist?
Neues Darlehen
Dann wird ein zweites Darlehen notwendig, mit dem die Restschuld abgelöst werden kann. Viele Darlehensnehmer unterschätzen die Risiken, die sich damit verbinden. Meist wird das Thema mit Blick auf die Laufzeit des aktuellen Darlehens verdrängt. Das könnte sich rächen. Denn bei einer Anschlussfinanzierung gibt es für den Darlehensnehmer ein Zinsänderungsrisiko. Das ist angesichts der Niedrigzinsphase, die nun bereits seit Jahren andauert, beachtlich. Bei einer Inflationsrate von aktuell 4,1 Prozent könnte sich die Europäische Zentralbank (EZB) gezwungen sehen, einzugreifen und die Leitzinsen anzuheben. Das bliebe auch für die Hypothekenzinsen nicht ohne Folgen.
Beispiel
Wie sich eine Zinserhöhung auf die monatliche Belastung für einen Darlehensnehmer auswirken kann, zeigt dieses fiktive Beispiel: Ein Immobilienkäufer hat vor Jahren ein Hypothekendarlehen über 300000 Euro aufgenommen. Der Sollzinssatz ist hier 1,5 Prozent und für zehn Jahre festgeschrieben. Das Darlehen wird mit zwei Prozent p.a. – also relativ langsam – getilgt, da der Darlehensnehmer seine monatliche Belastung niedrig halten wollte. Die monatliche Rate, mit der er sein Darlehen bedient, ist 875 Euro. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld noch 235309,85 Euro. Würden die Zinsen für das neue Darlehen, mit dem diese Restschuld abgelöst werden muss, um zwei Prozentpunkte auf 3,5 Prozent steigen, würde sich die monatliche Belastung bei gleichbleibender Tilgungsrate – obwohl sich die Schulden deutlich verringert haben – auf 1078,50 Euro erhöhen. Stiegen die Zinsen um drei Prozentpunkte auf 4,5 Prozent, was im historischen Vergleich keinen Höchststand darstellt, müsste der Darlehensnehmer monatlich 1274,60 Euro aufbringen, um das neue Darlehen zu bedienen.
Auch wenn die Annahmen in diesem Beispiel zugespitzt sind, wird deutlich, dass es bei den Beträgen, um die es bei Anschlussfinanzierungen meist geht, notwendig ist, das Thema langfristig auf dem Schirm zu haben.
Was kann man tun?
1. Lange Zinsbindung bei Neuabschlüssen
Bei Neuabschlüssen sollten Sie bei den aktuell niedrigen Zinsen eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren wählen. Dadurch verteuern sich die Konditionen für das Darlehen im Vergleich zu den aktuellen Kreditkonditionen zwar etwas, aber dafür haben Sie auf lange Sicht Sicherheit für Ihre Finanzierung. Sollten die Zinsen künftig sinken, können Sie Ihren Darlehensvertrag nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen und einen günstigeren Vertrag abschließen.
2. Hypothekenzinsen und Forward-Darlehen beachten
Wenn Sie einen Darlehensvertrag haben, der eine zehnjährige Zinsbindung festschreibt und daher nicht vorzeitig ohne Probleme gekündigt werden kann, ist es ratsam, etwa zwei oder drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den Trend für Hypothekenzinsen im Auge zu behalten. Ab dann kann es sinnvoll sein, sich aktuell günstige Konditionen mit einem sogenannten Forward-Darlehen zu sichern. So ein Darlehen auf Vorrat gibt es nicht für umsonst. Die Zinsen sind, verglichen mit den aktuellen Konditionen, oft etwas höher. Dafür verschaffen Sie sich Sicherheit für Ihre künftige monatliche Belastung.
3. Baufinanzierungsberater konsultieren
Wenn der Zinstrend unklar ist oder Sie sich bis zum Ende der Zinsbindung alle Möglichkeiten offenhalten wollen, sollten Sie spätestens sechs Monate vor Ablauf des Vertrags einen Termin mit Ihrem Baufinanzierungsberater vereinbaren, um über die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu sprechen. Bitte denken Sie daran, dass Sie als Kreditnehmer, der sein Darlehen bislang störungsfrei bedienen konnte, ein interessanter Gesprächspartner sind. Das sollte sich in den Konditionen für den neuen Kredit niederschlagen.
Worauf muss man achten?
Schwierig kann es werden, wenn Sie bis kurz vor Ende der Zinsbindung warten, ohne aktiv zu werden. Dann kann es passieren, dass die Bank, die Ihnen bisher ein Darlehen gewährt hatte, erst kurz vor dem Auslaufen Ihres alten Darlehens ein Angebot für ein neues Darlehen unterbreitet, mit dem Sie die verbleibende Restschuld ablösen können. Die Erfahrung zeigt mitunter, dass eine quasi in letzter Minute angebotene Prolongation nicht unbedingt günstig ist. Banken setzen an dieser Stelle teilweise darauf, dass die Darlehensnehmer im Alltag einem erheblichen beruflichen Stress unterliegen und den Aufwand für einen Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut scheuen. Die sind dann froh, wenn sie sich nicht darum kümmern müssen, dass für eine neue Bank eine Abtretung der Grundschuld als Sicherheit für das neue Darlehen, aktuelle Grundbuchauszüge oder ein neues Wertgutachten notwendig werden und damit Kosten anfallen.
Tatsächlich ist ein Wechsel der finanzierenden Bank in der Praxis jedoch ohne großen Aufwand möglich. Der Kunde unterschreibt eine sogenannte Ablösevollmacht für die Abtretung der Grundschuld und die weiteren für den neuen Darlehensvertrag notwendigen Unterlagen. »Dann«, so erklärt Mirjam Mohr von Baufinanzierungsvermittler Interhyp, »regeln die beteiligten Banken die Abtretung der Grundschuld und die Auszahlung untereinander.« Natürlich fallen bei einem Wechsel der finanzierenden Bank Kosten für die Umschreibung der Grundschuld an, die wieder als Sicherheit für den neuen Kreditgeber dient. »Dafür werden«, so Mohr weiter, »Notar- und Grundbuchgebühren fällig. Deren Höhe beträgt meist 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags.«
Fazit
Bei einer Baufinanzierung geht es in den meisten Fällen um viel Geld. Darum sollten Sie die Entwicklung der Hypothekenzinsen immer verfolgen und gegebenenfalls darauf reagieren. Ein Wechsel der finanzierenden Bank ist dabei weniger aufwendig als oft gedacht. Auch ein neues Wertgutachten, das die neue Bank mitunter fordert, kostet nicht nur Geld, sondern kann dafür sorgen, dass die Zinsen für das neue Darlehen sinken, da der Wert der Immobilie unter Umständen gestiegen ist und das zu einem niedrigeren Beleihungsauslauf führt.
